究竟誰想松綁房地產(chǎn)

    如果把中國的房地產(chǎn)比作一輛車的話，就有點像那個古老的寓言，各方面力量都往不同的方向拽，中央政府希望不動搖，這是社會穩(wěn)定的基礎；地方政府希望松動，以維護自己一個好的處境；房地產(chǎn)開發(fā)商最無所謂，大的開發(fā)商有錢，小的開發(fā)商大不了就不做了。

    王牧笛：所以教授、李銀，在這個房地產(chǎn)的圖景當中，有這樣幾個利益主體——中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行，還有購房者。中央政府說房地產(chǎn)調(diào)控是政策的底線，是不能觸動的。地方政府呢，就像剛才李銀說的，一個是土地出讓金的問題，另外一個，最近中央政府又有新的指令了，要穩(wěn)增長，那怎么穩(wěn)增長呢？沒有房地產(chǎn)挺難穩(wěn)增長的。房地產(chǎn)在中國gdp中貢獻是如此之大，貫穿了上下游的產(chǎn)業(yè)，所以說地方政府可能是最想松動，最想回暖的一撥群體。還有開發(fā)商，但開發(fā)商不如地方政府急。你看這個潘石屹最近在微博上特別活躍，動不動發(fā)一些圖片，向大家征集詩，他那些詩都是自取其辱，被網(wǎng)民戲謔。但開發(fā)商這個群體特別好，你可以戲謔他，他從來不反擊的。前兩天，潘石屹的形象因為太火了，被某男科醫(yī)院做了形象代言人，在報紙上做了公開的廣告，潘石屹回應了兩句話：不要臉的醫(yī)院，不要臉的報紙。但是他這次說什么呢？就是咱們以前的觀點，說不要總說是我們開發(fā)商讓房地產(chǎn)價格上升，我們開發(fā)商哪有那么大的能耐？我們幾個所謂的開發(fā)商，就能讓中國的房地產(chǎn)泡沫成這個樣子嗎？所以地方政府有松綁的沖動，但開發(fā)商不著急，開發(fā)商有錢，大的開發(fā)商手里掐著現(xiàn)金呢。

    郎咸平：對，幾百億沒問題，萬科就有300多億。

    王牧笛：而小的都給吞并了，所以也沒有問題。

    郎咸平：像綠城本來危機重重對不對？現(xiàn)在它把25％的股權賣給九龍倉，好像就又活了。

    李銀：中國的地產(chǎn)企業(yè)，它的資產(chǎn)負債率都很高，我們對比一下長江實業(yè)李嘉誠的，人家搞地產(chǎn)開發(fā)，負債率可能在30％左右，而中國的地產(chǎn)開發(fā)商沒有一個低于60％的。

    王牧笛：所以如果把中國的房地產(chǎn)比作一輛車的話，就有點像那個古老的寓言，各方面力量都在往不同的方向拽，中央政府希望不動搖，這是社會穩(wěn)定的基礎，不能讓房價這么飆漲了，好比是往天上拽。那地方政府呢？就是往地上拽，特別希望松動，以維護自己一個好的處境。而銀行呢？它要利潤，就不可能嚴格地執(zhí)行七折、八折的房貸利率。房地產(chǎn)開發(fā)商呢？他們是最無所謂的，大的開發(fā)商有錢，小的開發(fā)商大不了我就不做了。那現(xiàn)在最困惑的是這些排隊的購房者，他們到底該不該買房？尤其出現(xiàn)了“紅五月”之后，很多人擔心，一旦限購令、限貸令松綁，那房地產(chǎn)停頓了兩年的這種暗流涌動一下子爆發(fā)出來，民眾怎么辦？

    郎咸平：而且這幾年，新開發(fā)房地產(chǎn)的速度是大幅下降的。所以如果你真的敢放開的話，那結果肯定是井噴了。

    李銀：如果再放的話，我估計會控制不住了，反彈得太厲害。我曾經(jīng)問過幾個銀行的朋友，他們說手底積壓的房貸申請非常非常多，他們敢不敢批呢？以前不敢批，現(xiàn)在可能開始可以批了，因為以前二套房的風險權重還是很高的，現(xiàn)在50％了，可批可不批，看你怎么控制風險了。

    王牧笛：但是不管怎么樣，現(xiàn)在這個十字路口的疑云之下，開發(fā)商的日子是好過一點了。比如易居中國的總裁就表示說，降息意味著貨幣的寬松，對于地產(chǎn)商來講，最壞的時候已經(jīng)過去了。

    郎咸平：對，基本上是這樣子。

    李銀：2012年6月份的時候，《財經(jīng)》做了一個中國政府負債的報告，2010年底，中國國家總資產(chǎn)是358.3萬億，中央政府、地方政府的總資產(chǎn)分別是28.66萬億和32.25萬億。總負債是156.3萬億，其中跟政府相關的負債分三個層次，第一個是政府的直接負債，比如四大國有金融資產(chǎn)管理公司的負債、國家余額之類的。第二個是政府的廣義負債，比如說地方政府的負債，還有像鐵道部并未實行政企分開，所以它的負債也屬于地方政府的負債。第三個層次，大家都很關注，就是隱性的負債。這一塊包含什么呢？包括我們之前聊過的養(yǎng)老保險，國家開發(fā)銀行等國有銀行以后的清債，政府為此要支付的流動現(xiàn)金，還有再往后的環(huán)境治理問題等。這三個層次的債務，加起來大約是48.35萬億，占2010年gdp的比重是121.48％，比gdp還高。

    王牧笛：地方政府現(xiàn)在面臨著新一輪的還債時期，現(xiàn)在需要還債，但又沒有土地出讓金。

    郎咸平：再加上目前國內(nèi)的經(jīng)濟情況是大幅下挫的。

    李銀：其實說實在的，我覺得政策是在慢慢地松動。

    王牧笛：咱們說回房地產(chǎn)。民間和市場認為房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在是個有縫的蛋，有縫隙可鉆，但是有關部門堅決認為這是沒縫的，比如最近的辟謠就特別多。2012年6月14號晚上，央行在其官方網(wǎng)站發(fā)布信息說：個別媒體說，我們央行的特級文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折，這是曲解我們央行政策的意圖，有市場炒作之嫌。這已經(jīng)是三天來繼發(fā)改委和銀監(jiān)會之外第三個出來辟謠的部門。

    郎咸平：它這個辟謠還是對的。

    王牧笛：這是一個。同時呢，因為有太多的媒體開始爆料，包括《投資者報》發(fā)表了一篇題為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或許是救市的第二張牌》的文章。發(fā)改委馬上開會說，我們調(diào)查了，我們發(fā)改委近期沒有任何人接受過該報的采訪，有關報道純屬捏造。

    郎咸平：其實我們可以想想看，現(xiàn)在這種狀況下，如果不搞房地產(chǎn)怎么辦呢？

    李銀：對，說到底，房地產(chǎn)已經(jīng)成了事實上的中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

    王牧笛：尤其是現(xiàn)在“穩(wěn)增長”成了主題詞和關鍵詞，穩(wěn)增長之下，地方政府還能靠什么呢？這個尷尬就在于說，一方面不能松綁房地產(chǎn)，以維護社會穩(wěn)定；另一方面又不得不稍微地松綁，好給經(jīng)濟穩(wěn)增長一些刺激的機會。

    郎咸平：而且新華社在新聞里面也講得很清楚了，不能夠眼睜睜地看著經(jīng)濟下滑嘛。

    李銀：我還是很建議想購房的人多看看官方媒體，比如說《人民日報》、新華社社論什么的，研究一下特別有意思。舉個例子，如果新華社和《人民日報》發(fā)社論說要維護經(jīng)濟增長，說明什么？說明政策肯定會放寬。它就是一個風向標，它先吹風，后面就跟著做了。

    郎咸平：對，比較微妙。

    王牧笛：而對于那些市場化的媒體要慎重，因為很多市場化的媒體炒作的新聞可能是房地產(chǎn)開發(fā)商導演出來的。

    李銀：有可能。

    王牧笛：房地產(chǎn)調(diào)控，其實調(diào)控的主要是房價。但是由于房價被拖住，導致現(xiàn)在的租金，比如說我個人租的小房，這一兩年每年都以10％以上的速度在增長，每年簽約的時候，就發(fā)現(xiàn)租金又飆升了。

    李銀：你的這個房東挺狠的，10％，我還只是5％的增長呢。

    郎咸平：我們的寫字樓現(xiàn)在的情況是異常的奇怪。以北京、上海為例，寫字樓的空置率竟然分別下跌了14%跟32%。而且租金的漲幅沒你那么厲害，跟李銀的差不多。你呢，屬于比較倒霉的人。

    李銀：其實我之前曾經(jīng)在深圳幫朋友找過辦公室，我們找了一圈，發(fā)現(xiàn)確實像您說的，一個就是租金漲5％左右，比如說原來一間10平方米的辦公室可能租3800元左右，現(xiàn)在差不多漲到了4000元，然后空置率確實有點下降。

    郎咸平：現(xiàn)在北京、上海的寫字樓空置率大概在3.5％左右，跟商品房是完全不一樣的情況。

    王牧笛：以前我們說中國的房地產(chǎn)是雙輪驅動，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。最近我參加活動發(fā)現(xiàn)全都是商業(yè)地產(chǎn)，那叫一派春日陽光。這邊可能是蕭蕭落木，那邊卻是一派春日陽光，比如萬達這些年就特別火。

    郎咸平：對，但是你要知道，當經(jīng)濟碰到危機的時候，它不可能把100％的企業(yè)都淘汰掉，老百姓總是有一定的消費活動，他一定要買點東西的對不對？因此你只要能在最繁華的市中心地區(qū)搞商業(yè)地產(chǎn)，有好的配售比例，有好的概念的話，你還是賣得出去的，而且情況還相當火爆。

    王牧笛：而且現(xiàn)在這個商業(yè)樓盤一推出，表面上看是在賣商鋪，等民眾排隊過去買的時候發(fā)現(xiàn)都已經(jīng)沒了，內(nèi)部的批條都已經(jīng)轉走了，而且價格還很貴，在廣州都要六七萬一平方米。

    李銀：其實如果你真的有余錢的話，我覺得投資商鋪，比你購買“限購令”的那種房子要有投資價值。商鋪的回報率大概是10%—11％，這是2011年的比例，今年可能還會有所增長。

    王牧笛：過去很少有房地產(chǎn)開發(fā)商敢跟地方政府叫板，這次綿陽的事件，就是香港修建的震后學校被強制拆遷，綿陽市政府說是萬達干的，萬達老板王健林站出來了，說我們哪個開發(fā)商有權力拆遷?。渴堑胤秸傻?。你看，商業(yè)地產(chǎn)的老大已經(jīng)牛氣到這種程度！房地產(chǎn)調(diào)控之下，很多詭異的現(xiàn)象都出來了。

    李銀：他說的是實話，拆遷只有政府有權力做。

    王牧笛：所以潘石屹的回復是，認為我們房地產(chǎn)開發(fā)商把房價炒起來的這種說法比較幼稚，開發(fā)商都能夠把房價炒起來，那我們就是神了。所以在這個圖景當中，各個開發(fā)商的表態(tài)，以及跟地方政府的角力，可以看出現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控的端倪。既然房地產(chǎn)跟中國的信貸有密切的關聯(lián)，現(xiàn)在也有很多猜測，認為雖然七折現(xiàn)在是個炒作了，但是否央行的降息通道就此打開了？你看看這個文件的變化，從原來的嚴管到適度的支持。

    郎咸平：所謂基準利率的降低本身是非常復雜的。大家要記住股價并沒有漲，為什么呢？因為它是說存款利率可以上調(diào)10％，貸款利率可以下降20％，這是什么呢？這是一個慢慢走向利率自由化的前奏。

    李銀：距離還遠呢。

    郎咸平：只是前奏嘛，再走十幾年都有可能。

    王牧笛：先摸著石頭。

    郎咸平：也就是說息差慢慢可以降低。但是存款利率一調(diào)高的結果呢？大量資金就離開股市，反而去了存款，因此股價一直不漲反跌。不過大家想想，如果利率按照這個趨勢，已經(jīng)進入下行空間的話，那么按照其他國家的案例，對于房地產(chǎn)市場，它會有一個相當?shù)拇碳ぷ饔茫拖窭钽y剛才講的，利息會比較低，還款壓力會減少。

    李銀：對，我們可以理解為它確實是為利率市場化搞了一個比較好的通道?？墒悄阆?，2004年央行就已經(jīng)要求商業(yè)銀行貸款的利率下限允許在基準利率的基礎上上下浮動10％，2009年稍微收緊了一點，然而隨后推出的房貸七折優(yōu)惠利率，已經(jīng)構成了對貸款利率下浮10％的突破，這是一個變化。這次所謂的七折，它只是一個理論，并沒有實際的突破口，反而降息是一個實際的舉措。一旦降息了，你說未來會不會還繼續(xù)降息呢？我覺得有可能。

    郎咸平：當然了，它至少不可能升了吧，對不對？既然不可能升，那唯一的方向就是降了，否則就不動了。

    王牧笛：前不久北京舉行“經(jīng)濟每月談”，全國人大財經(jīng)委員會副主任賀鏗表態(tài)說，現(xiàn)在確實有一些力量希望房地產(chǎn)調(diào)控放松，希望房地產(chǎn)市場反彈，這主要是一部分搞土地財政的地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的欲望，但這個欲望是不能被滿足的。因為如果滿足了這個欲望，讓房地產(chǎn)出現(xiàn)反彈，中國經(jīng)濟將會出現(xiàn)大的動蕩。