“唉，一看就是不想幫忙了，我的飯量有那么好嗎？我胃口小，而且人也不胖，吃不下。現(xiàn)在張總對(duì)商業(yè)這塊很是重視，前幾天還專門去外面其他商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研考察了，帶了幾個(gè)公司領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)了好幾個(gè)項(xiàng)目?！睆埛瀣F(xiàn)在對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有點(diǎn)迷茫。

    商業(yè)地產(chǎn)本來(lái)就是一門風(fēng)險(xiǎn)投資學(xué)問(wèn)，如果干的好，真的可以做到1個(gè)項(xiàng)目頂2個(gè)住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)，打個(gè)比方，住宅項(xiàng)目如果買到3000元每平米的話，那么商鋪就可以賣到上萬(wàn)元每平米，就連寫(xiě)字樓也差不多可以賣出5000到6000元每平米，而且開(kāi)發(fā)成本基本一樣，就是容積率上面商業(yè)大概能頂?shù)阶≌?/3吧。

    有必要給大家普及一下容積率的概念：打個(gè)比方就是一個(gè)地塊的面積為10000平米，容積率是3，那么就是地上總建筑面積可以建設(shè)30000平米，所以又稱為建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

    目前剛剛收購(gòu)的這塊地住宅的容積率是3，那么目前這個(gè)地塊上面的住宅密度還算是可以的，住戶、開(kāi)發(fā)商雙方都能過(guò)得去，而且這個(gè)在深圳簡(jiǎn)直就是一個(gè)很舒服的小區(qū)了。

    現(xiàn)在重點(diǎn)來(lái)了，馬路對(duì)面的商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)在的容積率批下來(lái)的是2，本來(lái)這是一個(gè)還蠻不錯(cuò)的效果，可以做一個(gè)大型商城，也可以做成一個(gè)混合式的商業(yè)體。但是周邊的居民就沒(méi)有那么滿意了，本來(lái)滿足基本的需求就可以了，但是現(xiàn)在，你住的小區(qū)旁邊，天天熙熙攘攘的，你會(huì)開(kāi)心嗎？

    所以住宅算是比較簡(jiǎn)單快速掙錢的模式，合理的安排施工周期，及時(shí)完成前期手續(xù)的辦理，在合理的時(shí)間內(nèi)完成主體建設(shè)、家里的門窗安裝、小區(qū)綠化，水電暖煤氣配套設(shè)施安裝。就可以直接交房了，而預(yù)售許可的辦理在開(kāi)發(fā)進(jìn)度中在樓房主體建設(shè)到1/3高度的時(shí)候，就可以辦理預(yù)售許可證。那么開(kāi)發(fā)商就可以名正言順的賣房子，而且拿上客戶的首付款和商品房買賣合同就可以給他們做銀行按揭貸款了。

    從買上地到完成預(yù)售的辦理，有很多國(guó)內(nèi)一線的大品牌在8個(gè)月的時(shí)間就可以全部完成。這樣的時(shí)間安排比較逆天，但是按照目前恒安集團(tuán)的公司運(yùn)行模式，在一年的時(shí)間也足以完成預(yù)售的辦理。

    其實(shí)當(dāng)前的深圳的管理制度并沒(méi)有那么嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)企業(yè)在剛剛拿上地塊以后，就開(kāi)始對(duì)外宣傳買賣的大有人在。而且在戶型設(shè)計(jì)圖出來(lái)以后就開(kāi)始辦理認(rèn)購(gòu)，其實(shí)這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商的手里什么都沒(méi)有，就是一個(gè)地塊和設(shè)計(jì)院給出的戶型圖，開(kāi)發(fā)商把從前期購(gòu)買房子的定金或者是全款就可以直接開(kāi)始房子了，而開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有投入太大的資金。

    開(kāi)發(fā)商跟施工單位，簽訂的合同中，一般約定的出了正負(fù)零工程款付到10%，是主體封頂以后才給到工程款的60%-70%。而前期認(rèn)購(gòu)房子掙得錢足夠來(lái)支付這筆費(fèi)用了。因?yàn)樵谥黧w到了三分之一層數(shù)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始把已售房子的房款基本上都可以收取了。

    開(kāi)發(fā)商資金比較緊張的，直接就是買下地塊以后，把地塊去銀行做抵押。然后支付后面起步階段的工程款。所以最最重要的就是把房子能賣掉就是開(kāi)發(fā)商最穩(wěn)妥的一個(gè)環(huán)節(jié)。

    還是說(shuō)回商業(yè)項(xiàng)目的模式，之前李忠給張總提出的建議是“租售結(jié)合”，這個(gè)事情其實(shí)也就是去年9月份那會(huì)提出來(lái)的，現(xiàn)在感覺(jué)好久遠(yuǎn)的事情，主要是因?yàn)檫@個(gè)期間發(fā)生了太多的事情。

    “對(duì)了，咱們商業(yè)項(xiàng)目底層的超市項(xiàng)目談妥了嗎？”李忠收回思路趕緊問(wèn)道。

    “好像前段時(shí)間談的沃爾瑪，還談過(guò)華聯(lián)，現(xiàn)在也沒(méi)有定下來(lái)跟誰(shuí)家合作，咱們的地段這么好，周邊5里地又沒(méi)有大型超市，這邊的高中和第三醫(yī)院，一期的慢慢住進(jìn)來(lái)的人，這些就是咱們最好的人員資源基礎(chǔ)。看來(lái)，這邊的商業(yè)就真的要火起來(lái)了。根本不愁他們不過(guò)來(lái)，可我就是以前沒(méi)有做過(guò)類似的項(xiàng)目，心里真的沒(méi)底。”張峰又恢復(fù)到那副命苦的樣子，好像要讓他下刀山，過(guò)火海似得。

    “行了，你的能力我還不知道啊，商業(yè)看似負(fù)責(zé)，其實(shí)也挺簡(jiǎn)單的，就在住宅的基礎(chǔ)上再加上那些元素，不要害怕，無(wú)非就是給人家的商鋪招租招好，底下承諾的大型超市給人家到位了。你靠我我靠你，不就把商鋪全部賣出去了，”李忠簡(jiǎn)單的給他把商業(yè)招商的精髓給他說(shuō)出來(lái)。

    “你說(shuō)的輕巧，那你來(lái)啊，還你靠我，我靠你，我看我真的是要靠你呀。那么神秘的商業(yè)招租被你說(shuō)的好像實(shí)在菜市場(chǎng)賣菜呢?！?