阻礙企業(yè)增長(zhǎng)的第二個(gè)內(nèi)部因素是商業(yè)模式的極限。有時(shí)候，你的企業(yè)走著走著就停滯不前了，這可能是因?yàn)槟愕纳虡I(yè)模式出了問(wèn)題。大家知道，在美國(guó)，開(kāi)連鎖餐館能開(kāi)成世界500強(qiáng)，但我們的中餐館就很難做成這樣，當(dāng)然，我們現(xiàn)在也在學(xué)習(xí)?？梢?jiàn)，商業(yè)模式的變化能使企業(yè)突破增長(zhǎng)極限，你如果不改成連鎖，還按照原來(lái)的模式做，那你的餐館恐怕很難做大。連鎖的模式使美國(guó)的很多企業(yè)變得超級(jí)強(qiáng)大，比如沃爾瑪。可見(jiàn)，商業(yè)模式是非常重要的。

    以地產(chǎn)公司為例，我們來(lái)看看地產(chǎn)公司的模式對(duì)企業(yè)增長(zhǎng)有怎樣的影響。

    從目前來(lái)看，全球的地產(chǎn)公司的商業(yè)模式可以分為三種，這三種模式對(duì)應(yīng)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段和不同的價(jià)值創(chuàng)造方式。第一個(gè)階段大概對(duì)應(yīng)的是gdp（本章所說(shuō)gdp，均為人均gdp）在8000美元以下的時(shí)期，這個(gè)階段的模式可以叫作“地主加工頭”。

    “地主加工頭”的模式

    所謂“地主加工頭”，實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)公司，比如碧桂園、珠江。這種模式的競(jìng)爭(zhēng)基點(diǎn)在于土地，即獲得土地的成本，還在于制造的過(guò)程和產(chǎn)品的銷售。

    這種公司競(jìng)爭(zhēng)的是什么？跟富士康差不多，競(jìng)爭(zhēng)的是規(guī)模、成本和速度，看誰(shuí)的規(guī)模大、速度快、周轉(zhuǎn)快，另外成本還低。所以，在這個(gè)階段，企業(yè)容易出現(xiàn)的道德問(wèn)題就是在成本上偷工減料，蘿卜快了不洗泥。另外，因?yàn)殇N售要快，所以這種公司對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)好壞的反應(yīng)特別靈敏。再有就是大規(guī)模獲取土地。這種模式要想存在，必須有三個(gè)前提：第一，快速地、低成本地獲得土地。第二，房?jī)r(jià)每年上漲10%～15%。大家知道，你拿到的地價(jià)和房?jī)r(jià)是一樣的，所謂面包和面粉是一個(gè)價(jià)。三年以后，你進(jìn)行銷售，結(jié)算利潤(rùn)。如果房?jī)r(jià)每年的復(fù)合增長(zhǎng)不到15%（實(shí)際上，三年之內(nèi)漲了70%以上），加上成本、稅和管理費(fèi)，那你就不可能有利潤(rùn)。所以，一旦房?jī)r(jià)不漲，這種模式就死了。第三，資本市場(chǎng)的支持，就是每年從資本市場(chǎng)拿到便宜的錢(qián)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)、股價(jià)一起漲。

    現(xiàn)在看來(lái)，這種模式應(yīng)該說(shuō)遇到了一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。但是，目前中國(guó)的地產(chǎn)公司絕大部分還是這種模式。gdp在8000美元以下時(shí)，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品主要是住宅。所以，在這種情況下，這種模式是一種普遍的模式。gdp超過(guò)一萬(wàn)美元以后，這種模式就行不通了，就要改變模式，于是就進(jìn)入第二個(gè)階段，叫作“廠長(zhǎng)加資本家”模式。

    “廠長(zhǎng)加資本家”的模式

    所謂“廠長(zhǎng)加資本家”，就是用工廠化的生產(chǎn)解決品質(zhì)、規(guī)模、成本問(wèn)題，“資本家”就是資本市場(chǎng)的融資。萬(wàn)科其實(shí)就是這種模式。萬(wàn)科一年交付六萬(wàn)套住宅，企業(yè)的規(guī)模逐漸增大以后，你不可能不用工廠化的方式生產(chǎn)。大家知道日本最大的住宅公司是哪家公司嗎？是豐田汽車(chē)。我和王石去日本考察，人家說(shuō)讓我們?nèi)ヘS田考察房地產(chǎn)，我們一開(kāi)始不理解，最后人家告訴我們，說(shuō)日本最大的住宅公司是豐田，我們這才去參觀豐田制造房屋的工廠。他們生產(chǎn)房屋和生產(chǎn)汽車(chē)用的是同樣的流水線。日本人說(shuō)他們的房子就是固定的汽車(chē)，汽車(chē)就是移動(dòng)的房子。他們的汽車(chē)和房子一樣，有兩室一廳的，有一室一廳的，還帶儲(chǔ)藏室。有的大轎車(chē)還有廁所、冰箱，什么都有。所以，日本的工業(yè)化生產(chǎn)很厲害，能夠由木材直接生產(chǎn)出最后的房屋墻體，包括屋頂、地基，甚至所有的家庭用品都一起生產(chǎn)出來(lái)。當(dāng)然，它生產(chǎn)的多是獨(dú)棟房屋，也有一些生產(chǎn)集合式住宅或高樓的。工業(yè)化的生產(chǎn)保證了住宅的品質(zhì)，也就是說(shuō)，將來(lái)住宅的維修會(huì)很方便，就像修機(jī)器一樣，比如下水管道壞了，拿來(lái)一個(gè)新的組件，換上就行了。現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)的業(yè)主經(jīng)常投訴物業(yè)公司，東西壞了找人來(lái)修，修一次就要收一次錢(qián)，而西方就很少有這種事。因?yàn)槲覀儾捎玫氖莻鹘y(tǒng)方法，叫作濕法施工，什么東西都是現(xiàn)場(chǎng)做；而工廠化生產(chǎn)是干法施工，大部分組件都在工廠里做好了，到現(xiàn)場(chǎng)一裝就完事了，而且是精裝修，不是毛坯房。

    直到現(xiàn)在，“廠長(zhǎng)加資本家”的模式在西方仍然是做住宅的主流模式，而“地主加工頭”的模式基本上已經(jīng)不存在了。我認(rèn)為，“廠長(zhǎng)加資本家”的模式在中國(guó)應(yīng)該還能走很長(zhǎng)的路，萬(wàn)科現(xiàn)在就是按照這種模式在走。萬(wàn)科之所以一直在提住宅產(chǎn)業(yè)化的概念，就是因?yàn)槠髽I(yè)的規(guī)模大了以后，不采用產(chǎn)業(yè)化的方式就沒(méi)法兒做。萬(wàn)科現(xiàn)在做到了什么水平？萬(wàn)科現(xiàn)在建住宅比我們用傳統(tǒng)方法快三個(gè)月，也就是說(shuō)，住宅產(chǎn)業(yè)化能省三個(gè)月的時(shí)間，而成本只多一兩百塊錢(qián)，個(gè)別產(chǎn)品的成本可能會(huì)更多一些，但這樣的規(guī)?；a(chǎn)提高了產(chǎn)品的品質(zhì)。

    gdp超過(guò)一萬(wàn)美元以后，商用不動(dòng)產(chǎn)就開(kāi)始發(fā)展。商用不動(dòng)產(chǎn)的模式是以營(yíng)運(yùn)為核心的模式，不是以制造為核心，開(kāi)發(fā)也好，工廠化生產(chǎn)也好，都是以制造為核心。什么是以營(yíng)運(yùn)為核心？舉個(gè)例子，有一個(gè)地方，大家早晚都要去，但這個(gè)單不是我們自己埋，這個(gè)地方就是八寶山告別廳。八寶山告別廳是北京乃至全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)回報(bào)最高的地方，哭一場(chǎng)45分鐘，就要收你1800塊錢(qián)，一天十場(chǎng)，一年就是約700萬(wàn)元的租金收入。300平方米的地方，一張鐵床，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)花圈，兩個(gè)挽聯(lián)，因?yàn)槲覀冏约翰宦駟?，所以不知道這個(gè)地方要花多少錢(qián)。這就是營(yíng)運(yùn)，這個(gè)地方你拿來(lái)干這件事，回報(bào)這么高，但如果你拿來(lái)做寫(xiě)字樓，可能就沒(méi)有這么高的回報(bào)了。如果你把寫(xiě)字樓拿來(lái)種西紅柿，日本就有這樣的植物工廠，叫作垂直工廠，這又是一種商業(yè)模式。也就是說(shuō)，你的物業(yè)放在不同的業(yè)態(tài)里，經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流是不一樣的。同樣道理，拿開(kāi)餐館來(lái)說(shuō)，是譚魚(yú)頭還是俏江南，租金是不一樣的。所以，商用不動(dòng)產(chǎn)是以營(yíng)運(yùn)為核心來(lái)創(chuàng)造價(jià)值。萬(wàn)通在cbd有服務(wù)公寓和寫(xiě)字樓出租，那么，怎么估算它的價(jià)值呢？這和制造能力沒(méi)關(guān)系，要按照租金回報(bào)來(lái)估值。比如，你的公司有100萬(wàn)平方米的商用不動(dòng)產(chǎn)，假定其租金回報(bào)率是1%，我只有10萬(wàn)平方米的商用不動(dòng)產(chǎn)，但我的租金回報(bào)率是15%，那我這10萬(wàn)平方米的估值就比你那100萬(wàn)平方米還高。

    在明白了這些以后，我們?nèi)f通在商業(yè)模式上提前做了安排。所以，我們的商用不動(dòng)產(chǎn)-寫(xiě)字樓和服務(wù)公寓出租的租金回報(bào)在北京是名列前茅的，特別是服務(wù)公寓，在北京排第一。甲級(jí)寫(xiě)字樓如果不算國(guó)際甲級(jí)，我們也排第一，如果算國(guó)際甲級(jí)，我們排第二。只有懂得商業(yè)模式的變革，你才有可能贏得未來(lái)，這是一種非常重要的能力。所以，或許萬(wàn)通中心的面積并不大，但估值不會(huì)低。

    當(dāng)gdp到了2.5萬(wàn)～3萬(wàn)美元的時(shí)候，商業(yè)模式又發(fā)生了變化，變成了資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)就是以資產(chǎn)管理為核心的。現(xiàn)在紐約的很多大型地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分化成兩種模式，一部分傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商演化成“導(dǎo)演加制片人”模式，另外一部分變成金融投資者。

    “導(dǎo)演加制片人”的模式

    所謂“導(dǎo)演加制片人”，其實(shí)很簡(jiǎn)單。目前中國(guó)有幾百個(gè)電影導(dǎo)演，有的是靠潛規(guī)則在做，有的是靠本事做，不管怎么樣，掙錢(qián)的導(dǎo)演就那么三五個(gè)人。大家知道，張藝謀自己是不出錢(qián)的，錢(qián)不是他的，片子拍完了版權(quán)也不是他的，但在這個(gè)游戲里，誰(shuí)也離不開(kāi)他，他的回報(bào)是最高的。他掙的是三種錢(qián)：一是權(quán)益金，也就是說(shuō)他有干股，或者他出一點(diǎn)點(diǎn)錢(qián)，叫權(quán)益金；二是制片費(fèi)，也就是所謂的項(xiàng)目管理費(fèi)；三是票房分賬。在美國(guó)，大型地產(chǎn)公司都變成了這種模式。

    在做中國(guó)中心這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，我們請(qǐng)美國(guó)的中介給我們推薦合作伙伴。人家推薦得很清楚，有三類合作伙伴我們可以選擇。第一類是傳統(tǒng)的地產(chǎn)商，他們自己有錢(qián)，做得非常慢，但口碑不錯(cuò)。第二類叫作收費(fèi)開(kāi)發(fā)商，這些人自己從來(lái)不出什么錢(qián)，往那兒一站，大家都給他們錢(qián)，就跟張藝謀一樣。我們當(dāng)時(shí)都想不清楚，地產(chǎn)商都是充大款，都是投資的，怎么還有收費(fèi)開(kāi)發(fā)商？導(dǎo)演、醫(yī)生、律師才收費(fèi)啊。第三類是一些信托基金。后來(lái)我們就開(kāi)始研究這些大的地產(chǎn)企業(yè)，比如美國(guó)漢斯是做信托基金的，它在北京開(kāi)發(fā)了“公園大道”項(xiàng)目。另外，鐵獅門(mén)實(shí)際上就是“導(dǎo)演加制片人”模式。這些企業(yè)最后和誰(shuí)結(jié)合？和金融投資者結(jié)合。而金融投資者又逐步演化成像凱德置地這樣的資本加土地的房地產(chǎn)企業(yè)。這就是當(dāng)gdp達(dá)到六萬(wàn)美元時(shí)紐約地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式，是一種復(fù)雜的、分工精巧的商業(yè)模式。

    這三種商業(yè)模式的市場(chǎng)規(guī)模分別有多大？第一種模式，做到像萬(wàn)科這樣水平的住宅類企業(yè)，在全世界的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)上，市值最多也就120億美元。商用不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的市值最多做到過(guò)250億美元，金融性的投資類房地產(chǎn)企業(yè)的市值最多做到過(guò)390億美元?？梢?jiàn)，隨著商業(yè)模式的變化，企業(yè)的增長(zhǎng)極限在不斷被突破。明白了這個(gè)道理，我們就要不斷地做轉(zhuǎn)型，以突破傳統(tǒng)的增長(zhǎng)極限。

    我們?cè)賮?lái)看看門(mén)戶網(wǎng)站和百度這樣的做平臺(tái)的企業(yè)，現(xiàn)在做平臺(tái)的企業(yè)的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)做門(mén)戶的。在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，門(mén)戶這種商業(yè)模式做到30億～50億美元就很好了，但做平臺(tái)的都在100億美元以上，騰訊、百度的市值都有上百億美元。我經(jīng)常聽(tīng)一些做互聯(lián)網(wǎng)的人抱怨（當(dāng)然也是無(wú)奈），說(shuō)他們現(xiàn)在做什么都做不過(guò)騰訊，你說(shuō)你想偷個(gè)菜，還沒(méi)等你開(kāi)始偷，騰訊就搞了一個(gè)，馬上超過(guò)了開(kāi)心網(wǎng)。有一次，我和馬化騰、開(kāi)心網(wǎng)的老板開(kāi)會(huì)，我們私下問(wèn)馬化騰有沒(méi)有興趣投資或收購(gòu)開(kāi)心網(wǎng)。馬化騰說(shuō)沒(méi)這個(gè)必要，我們騰訊自己隨便做一做都能超過(guò)開(kāi)心網(wǎng)，因?yàn)槊刻煊袑⒔鼉蓛|人在騰訊上。同樣，不管做什么，只要阿里巴巴做，其他做創(chuàng)新的公司就很無(wú)奈。因?yàn)轵v訊、阿里巴巴、百度的黏性客戶特別多，所以，不管它們做什么，基本上都可以把別人吃掉。而做門(mén)戶的公司現(xiàn)在就很吃力，而且是越來(lái)越吃力，只能靠賣(mài)點(diǎn)兒廣告。

    當(dāng)然，還有一些專業(yè)的門(mén)戶網(wǎng)站，比如高爾夫、汽車(chē)等。另外，像土豆、天涯這類的網(wǎng)站，它們也是一種模式，可以說(shuō)是社區(qū)模式，或者交友的模式。商業(yè)模式不同，企業(yè)增長(zhǎng)的邊界也不同。所以，不管你在什么行業(yè)、什么企業(yè)，都要下功夫研究自己的商業(yè)模式，因?yàn)樯虡I(yè)模式往往決定了企業(yè)增長(zhǎng)的邊界。不明白這個(gè)道理，只知道悶頭做，最后就會(huì)把企業(yè)做死。比如做服裝，過(guò)去的模式就是制造業(yè)的模式，開(kāi)服裝廠?，F(xiàn)在服裝業(yè)的商業(yè)模式已經(jīng)發(fā)生了改變，比如凡客誠(chéng)品就是在互聯(lián)網(wǎng)上做品牌通路，把加工全交給別人去做。我和美特斯·邦威的周總（周成建）也是很好的朋友，我問(wèn)他最近情況怎么樣，他說(shuō)他就是靠廣告，現(xiàn)在一年賣(mài)七八十億元。他也沒(méi)有工廠，全是讓別人代工，他只做品牌通路。可見(jiàn)，商業(yè)模式一變，就能比以前多賺很多錢(qián)。

    我有個(gè)做代工的朋友，在中國(guó)加工名牌襯衫，他請(qǐng)了幾萬(wàn)個(gè)女工給他做衣服。他給我算了一筆賬，如果以100元來(lái)說(shuō)，做一件衣服他掙兩塊五。成本是多少呢？成本是20多塊錢(qián)，倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、物流等加起來(lái)是30多塊錢(qián)，最后品牌商拿四五十塊錢(qián)。所以，品牌商只要賣(mài)掉三分之一，基本上就不會(huì)賠錢(qián)了。

    像lv（路易威登）這些品牌，品牌商打折會(huì)很有技巧，只在一些特定的地方打折，而不會(huì)集中在門(mén)店打折。比如他們會(huì)在奧特萊斯或其他地方做一些倉(cāng)儲(chǔ)，即使打折，也打得很有尊嚴(yán)，不會(huì)打到地?cái)偵先?。?dāng)然，我這個(gè)朋友掙的是加工業(yè)的錢(qián)。他原來(lái)在鄉(xiāng)下當(dāng)農(nóng)民，現(xiàn)在干這事，一件襯衫能掙兩塊五，一天就幾十萬(wàn)件，所以他覺(jué)得挺滿意。

    但是，這事畢竟很被動(dòng)，一旦沒(méi)有訂單，或者原材料開(kāi)始漲價(jià)，他就會(huì)出問(wèn)題。我的一個(gè)美國(guó)朋友很鬧心，他說(shuō)現(xiàn)在在美國(guó)訂一個(gè)ipad要提前兩周訂，最后發(fā)貨地點(diǎn)是深圳，從深圳發(fā)到紐約，再?gòu)募~約買(mǎi)回來(lái)帶給朋友，這個(gè)折騰??！但實(shí)際情況就是這樣。所以，富士康出了問(wèn)題以后，喬布斯就站出來(lái)講，說(shuō)富士康不是黑心工廠。

    可見(jiàn)，商業(yè)模式不同，企業(yè)的增長(zhǎng)空間變化非常大。如今，互聯(lián)網(wǎng)、物流高度發(fā)達(dá)，我說(shuō)過(guò)一句話，叫作“吃軟飯，戴綠帽，掙硬錢(qián)”。現(xiàn)在“吃軟飯”的企業(yè)越來(lái)越多了，美國(guó)是典型的“吃軟飯”的地方。我們?nèi)バ录悠拢吹疆?dāng)?shù)氐囊患倚沦€場(chǎng)開(kāi)業(yè)，賭場(chǎng)旁邊有一家環(huán)球影城。這個(gè)項(xiàng)目一共投了13億元新幣，其中“吃軟飯”的環(huán)球影城拿走了6億元新幣。拿走了還不算，影城里的音樂(lè)或動(dòng)畫(huà)，每播放一次就要收一次錢(qián)?？梢?jiàn)，他們對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)是特別重視的。

    我們現(xiàn)在必須思考一個(gè)問(wèn)題：民營(yíng)企業(yè)要突破增長(zhǎng)極限，除了現(xiàn)有的模式外，是不是還有一些新的商業(yè)模式可以選擇？當(dāng)然，這里是有成本問(wèn)題的，像富士康這樣的企業(yè)，想學(xué)自主品牌也是很辛苦的事情。不管怎么樣，我們必須懂得，商業(yè)模式的變化是促進(jìn)企業(yè)增長(zhǎng)的重要因素。

    在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，不同的商業(yè)模式?jīng)Q定著企業(yè)的產(chǎn)值和規(guī)模，民營(yíng)企業(yè)要學(xué)會(huì)“吃軟飯，戴綠帽，掙硬錢(qián)”。

    心離錢(qián)越遠(yuǎn)，錢(qián)就離口袋越近

    阻礙企業(yè)增長(zhǎng)的因素，還包括企業(yè)家個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)、能力以及價(jià)值觀。